Phil Chung, Attorney at Law
정 변호사는 1993년 설립 이래 Chung & Press, P.C.의 파트너로서 파산, 부동산, 기업법 관련 법적 이슈에 중점을 둔 비즈니스와 상업법 분야에서 다양한 경험을 보유하고 있다. 1984년 University of Virginia에서 학사 학위를 받은 후, 1987년 The George Washington University National Law Center에서 법학 학위를 취득하였으며 버지니아주 외 다수 연방법원에서 프랙티스 할 수 있는 라이센스를 보유하고 있다. 정 변호사는 지역사회에서 활발한 활동을 하고 있으며 다음과 같은 활동에 참여하고 있다:
  • Director and Founding Member of the Virginia Chapter of the Asian Pacific American Bar Association
  • Member, Board of Directors for the Asian and Asian Pacific American Alumni Network of the University of Virginia.
  • Member, Board of Trustees for The McLean Orchestra since 2003, for which he was the President for the 2006-2007 season.
  • Past Member, Board of Directors of the George Washington University Law Alumni Association.
  • Director, McLean Youth Football, Inc.


"숏세일" - 무엇을 알고 있어야 합니까?
파산법 분야에서 일을 하다보면 부동산 “숏세일”에 대한 장단점 대한 조언을 구하는 분들이 많습니다. 간단하게 말해서 “숏세일”은 본인의 부동산을 모기지 금액보다 낮은 판매가격으로 매각하려는 시도를 말합니다. 모기지가 있는 부동산을 팔기 위해서는 대출기관으로부터 그 부동산에 대한 담보권(lien)을 해제하고 융자금보다 낮은 액수의 수익을 받아들이겠다는 동의를 받아야 합니다. “숏세일” 상황에서 몇가지 고려해야 할 사항들을 다음의 예를 통해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 숏세일로 내 집을 팔려고 할 때 변호사와 상담해야 합니까? 숏세일을 하게 되면 그 결과로 납세 의무와 같은 몇가지 법적, 재정적 의무가 발생할 수 있습니다. 그러므로 숏세일을 진행하기 전에 이러한 사항들을 검토하기 위해 적절한 법적 조언을 구하는 것은 중요합니다. 각 개인의 상황에 따라 본인의 부동산을 대출기관에서 처분하도록 하고(foreclosure) 파산 신청을 하는 것이 숏세일보다 더 나은 선택인 경우가 있을 수 있습니다. 2. 모기지 금액과 숏세일 가격의 차액은 제가 부담해야 합니까? ? 자신의 부동산을 모기지 금액보다 낮은 가격으로 매각한 경우 그 상황을 "결손(deficiency)"이 발생했다고 합니다. 대출기관이 본인의 결손(deficiency) 상황에 대한 개인 책임을 해제시켜 주는 서류를 서면으로 제공하거나 또는 파산을 신청하여 그에 대한 책임을 탕감받지 않는다면 숏세일 이후에도 법적으로 그 결손(deficiency)에 대한 책임은 본인이 계속해서 지게 됩니다. 또 한가지 알아두셔야 할 중요한 사항은 해당 공소시효(statute of limitation)에 따라 대출 기관이 그 차액을 받기 위하여 몇년이 지난 후에야 비로소 법적 조치를 취할 수도 있다는 것입니다. 3. 만약 대출 기관이 제가 결손을 지불해야 할 의무를 해제하고 채무를 없애주기로 동의한다면 어떻게 됩니까? I.R.S.는 채무가 취소되는 것을 소득으로 간주하여 세금 징수의 대상으로 취급합니다. (다시 말해서 대출기관이 없애주기로 한 채무의 액수 만큼 소득세를 내야 한다는 뜻입니다.) 다음과 같이 세금 징수 대상에서 제외될 수 있는 몇가지 예외 상황이 있을 수 있습니다:

a. 매각자/납세자가 지불 불능 상태일 경우입니다. 지불 불능 상태는 일반적으로 그 사람의 모든 자산을 고려하여 정합니다. 그 사람이 지불해야 할 액수보다 그 사람의 모든 자산의 가치보다 낮을 때를 지불 불능 상태로 간주합니다

b. 채무자의 주된 주거지와 관련된 채무가 취소되었을 경우에 일부 해당됩니다. 일반적으로 이것은 매입 자금 융자, 즉 그 부동산을 매입할 당시 처음 받은 융자금에만 적용됩니다. 그러므로 채무자에게 현금으로 지급된 어떤 종류의 모기지 론에도 적용되지 않습니다.

c. 파산에 의해서 채무를 탕감받은 경우입니다.
채무가 취소되는 대신, 그 결과 상당한 액수의 납세 의무가 발생될 것으로 예상된다면 숏세일을 하는 것 보다 파산 신청을 하는 것이 더 나은 선택일 수 있습니다. 자본 이득세와 관련된 세금 문제 또한 발생할 수 있기 때문입니다. 바로 이러한 이유 때문에 숏세일을 진행하기 전에 변호사와 상담하는 것이 좋은 생각이라는 것입니다.
4. 숏세일 진행중에 콘도세나 HOA세를 내야만 합니까? 일반적으로 콘도세나 HOA세는 내는 것이 좋습니다. 이것을 밀리게 되면 소유주 협회(owner’s association)에서 해당 부동산에 대해 담보권(lien)을 설정할 수 있고 또는 협회의 회칙 위반으로 소송을 제기할 수도 있습니다. 부동산에 대해 담보 설정이 되어 있거나 또는 소송에 의해 판결을 받은 것이 있으면 부동산 양도(settlement) 전에 지불하여 결산을 하거나 ??는 해제를 시켜야 합니다. 또한 대출 기관으로부터 숏세일 가격 뿐 아니라 대출기관에 갚을 수 있는 액수에 대해서도 승인을 얻어야 합니다. 어떠한 경우에도 콘도세나 HOA세는 양도(settlement)시 반드시 갚아야 하기 때문에 만약 HOA세가 밀려 있다면 그 결과 은행에 갚을 수 있는 액수가 모자라게 되어 숏세일을 통한 부동산 양도(settlement)가 이루어지지 않을 수 있습니다. 지난 "전문가 코너" 질문들을 보시려면, 여기를 클릭해주세요 궁금한 점이 있으세요? 전문가에게 물어보세요.
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